我遇過太多次這種場面：屋主看到成交價很滿意，簽完約才開始一項一項被通知要付什麼。等到交屋那天結算下來，跟他心裡想的數字差了一截。
問題不是有人坑他，是他從頭到尾只算了一個數字。
成交價是「別人付給你的」，不是「你拿到的」。中間隔著三類東西：稅、費、還有你欠銀行的錢。這篇把三類一次列完，讓你在決定要不要賣之前，就先算得出自己的底線。
先看全貌：賣方會被扣的項目
| 項目 | 誰負擔 | 依據與級距 | 什麼時候處理 |
|---|---|---|---|
| 土地增值稅 | 賣方 | 依土地漲價總數額累進課徵，一般用地分 20%／30%／40% 三級；符合自用住宅用地要件者可適用 10% 優惠稅率 | 移轉登記前完稅 |
| 房地合一稅 | 賣方 | 個人、境內居住者、105/1/1 後取得之房地：持有 2 年以內 45%，超過 2 年未逾 5 年 35%，超過 5 年未逾 10 年 20%，超過 10 年 15% | 完成所有權移轉登記日之次日起 30 日內申報，不論盈虧都要申報 |
| 仲介服務報酬 | 買賣雙方各自議定 | 依內政部「不動產仲介經紀業報酬計收標準規定」，向買賣雙方收取之總額合計不得超過成交金額 6%；這是上限，不是固定費率，可以談 | 成交後至交屋 |
| 地政士（代書）費與規費 | 依雙方約定 | 含契約簽訂、報稅、登記等作業；金額視事務所收費與案件複雜度 | 簽約至交屋分階段 |
| 履約保證服務費 | 依雙方約定 | 由履保機構依成交金額計收 | 簽約時設立專戶 |
| 貸款清償與抵押權塗銷 | 賣方 | 未償還本金，另可能有提前清償違約金——是否收取、怎麼算，依你和銀行的契約而定 | 交屋前清償並辦塗銷 |
| 印花稅 | 賣方（就其立據部分） | 依契約所載金額按比例貼用 | 立約時 |
七項看起來很多，但它們其實只分三類——這就是「三扣」。
售屋淨拿三扣
屋主問我能賣多少，我從來不會只回一個數字。我會先陪他把三扣走一遍，因為底線是扣完才看得到的。
第一扣・扣稅：這一扣你改不了，但可以先知道
稅是三扣裡最沒有商量空間的一類，因為它看的是既成事實：你什麼時候取得、持有多久、有沒有設籍自住。等到要賣才想省，多半來不及。
土地增值稅課的是土地公告現值的漲幅，一般用地按 20%、30%、40% 累進。但如果符合自用住宅用地的要件，可以適用 10% 優惠稅率，分「一生一次」與「一生一屋」兩種。要件包括：地上房屋為土地所有權人本人、配偶或直系親屬所有；簽約買賣前已辦竣戶籍登記；出售前一年內未出租或供營業使用。這三個條件是連動的——少一個就回到一般稅率，差距不小。
房地合一稅課的是你這筆交易實際賺到的錢，稅率完全看持有期間：兩年以內 45%、超過兩年未逾五年 35%、超過五年未逾十年 20%、超過十年 15%。所以「差幾個月就跨級距」這件事是真的會發生的，而且金額可能比你省下的仲介費大得多。
還有一個很多人漏掉的：就算這筆交易是賠錢的，也要申報。完成所有權移轉登記日的次日起算 30 日內，不論盈虧都要向國稅局辦理，逾期會有罰鍰。
有位屋主找我談委託，開口就說想趕在年底前賣掉。我沒有先聊價格，先問他房子什麼時候買的。他翻了翻資料說「快兩年了吧」。我請他回去把權狀上的登記日期找出來——結果離「超過兩年」還差一小段。我跟他說，這段時間你什麼都不用做，光是等，適用的級距就不一樣。他後來選擇把上架時間往後挪。這不是什麼技巧，就是把日期看清楚而已。（案例已去識別化，不涉及任何個資與可辨識標的。）
第二扣・扣費：可議的部分在這裡
如果說稅是「已經決定的」，費就是唯一你還能談的。
最常被誤解的是仲介服務報酬。內政部訂的標準是：仲介業向買賣雙方收取的報酬總額合計不得超過成交金額的 6%。請注意兩件事——第一，6% 是買賣雙方合計的上限，不是賣方單獨要付 6%；第二，它是上限，不是規定的收費標準，可以依個案商議。市場上常聽到的「賣方 4%、買方 2%」是一種常見做法，不是法定比率。
代書費、履保費、規費這些金額相對小，但重點一樣：在簽委託之前就把誰付什麼寫清楚。委託書該怎麼看，可以搭配〈一般約還是專任約？〉一起判斷。
第三扣・扣貸：最大的一筆，也最常被忘記
這一扣我放在最後講，因為它不是成本，是還債——很多屋主因此完全沒把它算進去。
你賣掉的房子如果還有貸款，買方的錢進來之後要先清償銀行、辦理抵押權塗銷，剩下的才是你的。對持有時間不長、還在還本金前段的屋主來說，這一筆常常大到讓「賣掉」變得不划算。
另外要特別確認一件事：提前清償有沒有違約金。有些房貸契約有綁約期間，期間內清償要收費。收不收、怎麼算，完全看你當初簽的那份契約——賣之前打一通電話問銀行，五分鐘的事。
這套算法適合誰
🏷️ 還在考慮要不要賣
心裡有個期待價 → 先扣完三扣，再決定值不值得動。
📅 持有快滿兩年或五年
差一點就跨級距 → 日期先查清楚，時間本身就是錢。
🏠 房子有設籍自住
可能適用優惠稅率 → 三個要件逐一對，別少一個。
🏦 貸款還在前段
本金還很多 → 先算扣貸，避免賣完才發現不夠。
賣之前，先把這三件事查出來
不用等找仲介，這三件你自己就能查：一、權狀上的登記日期（決定房地合一級距）；二、有沒有在這間設籍、設了多久、近一年有沒有出租（決定土增稅能不能用 10%）；三、打電話問銀行剩餘本金與有沒有提前清償違約金。
這三個數字到手，你的底線就出來了。有了底線再去談價格，你才知道什麼價位可以點頭、什麼價位該說不。至於開價怎麼抓，可以接著看〈七期房子開價怎麼抓？〉。
賣房的完整流程，收在〈七期房子怎麼賣？〉這篇指南裡。
在七期，助哥不賣房子，賣判斷。