企業主來問商辦，開口多半是「一坪多少？」
但單價回答不了他真正要問的問題。
決定你進不進得去的是總價，不是單價。而總價＝單價 × 坪數——所以真正的篩選器是坪數。
先看全貌：九個建案，依總價排序
| 建案 | 單價（萬/坪） | 坪數 | 典型總價 | 適合誰 |
|---|---|---|---|---|
| 市政壹號廣場 | 80.61 | 26.2 | 2,110 萬 | 公司登記、小型事務所 |
| 親家 T3 市政國際中心 | 40.31 | 61.1 | 2,463 萬 | 新創、小型團隊 |
| 親家 T-POWER | 43.92 | 68.6 | 3,013 萬 | 成長期企業 |
| NTC 國家商貿中心 | 49.90 | 73.2 | 3,654 萬 | 成長期企業 |
| 豐邑市政都心廣場 | 36.90 | 101.9 | 3,759 萬 | 同預算要較大坪數 |
| 鼎盛 BHW | 50.31 | 77.6 | 3,903 萬 | 區域營運據點 |
| CBD 時代廣場 | 48.27 | 90.0 | 4,344 萬 | 區域營運據點 |
| 聯聚中維大廈（預售） | 73.50 | 131.9 | 9,695 萬 | 企業總部 |
| 聯聚中雍大廈 | 67.44 | 224.0 | 1.51 億 | 上市櫃總部、企業門面 |
口徑：單價為近三年（民國 113–115 年）中古轉售之淨單價中位數，已扣除車位；坪數為扣車位權狀坪中位數；典型總價＝單價 × 坪數（房屋部分，車位另計）。部分建案近三年樣本較少，行情帶寬較寬。
看出來了嗎？市政壹號廣場在這九案裡單價最高（80.61），典型總價卻是九案中最低的（2,110 萬）。因為它的產品是 26.2 坪；而聯聚中雍單價比它低，總價卻是 1.51 億，因為產品是 224 坪。
單價只決定你每坪的成本，坪數決定你能不能上桌。
商辦選棟三問
企業主問我商辦，我會先問回去三件事。這三問答完，九個建案會自己收斂到兩三棟。
一問門檻：你其實只有兩三個選項
把九個建案依總價攤開之後，會發現一件對談判很有用的事。
總價 2,500 萬到 4,400 萬這一層，擠了六棟。親家 T-POWER、NTC、豐邑市政都心、鼎盛 BHW、CBD 時代廣場，加上邊緣的親家 T3——彼此差距不大，替代性高。
這對買方是好消息：選項多，議價空間相對大。
但總價一億以上那一層，這九案裡只有聯聚雙塔。同級可比的選擇少，議價邏輯完全不同——你不是在比價，你是在決定要不要。
二問籌碼：樓層溢價分兩派
這點講錯會很尷尬。
七期商辦的樓層溢價不是一致的。頂級那兩棟，樓層是定價主軸——聯聚中維約 +22.4%、聯聚中雍約 +16.0%，視野與樓層直接反映在價格上。
但中階那幾棟，樓層的影響小得多——NTC 約 +11.4%、CBD 時代廣場約 +10.1%，而且不是單調上升。
所以：跟中階的買方大談樓層與視野，他不會買單，因為他真正在意的是坪數、格局和車位；反過來跟頂級總部的買方不談視野，你根本講不到重點。
有位企業主找我，開口就說預算「大概三千多萬」，要我推薦「七期最好的商辦」。我沒有直接報案名，先問他：這個空間是要自己進駐，還是買來收租？他說自己用，員工大概十幾個人。我接著問第二題：客戶會不會來？他愣了一下說「會，而且不少」。那一刻方向就定了——他要的不是投報率，是門面與動線。後來我們只看了三棟，都不是他原本在網路上看的那幾個。他說：「我本來以為要比單價。」（案例已去識別化，不涉及任何個資與可辨識標的。）
三問成本：同樣一坪，持有成本不一樣
買下來只是開始。
各案的管理費差距不小。以目前公開揭露的資料看，聯聚中雍是 160 元／坪／月，NTC 國家商貿中心是 90 元／坪／月——差了將近一倍。這不是誰被收貴，是大廳、梯廳、機電、中繼機房這些東西都要養，規格不同，養的成本就不同。公設比也普遍偏高：已揭露的落在 36.17%（CBD 時代廣場）到 42%（聯聚中維）之間，其餘各案未公開揭露。
對自用來說，這是每個月的固定支出，要算進營運成本。對置產來說，它直接從你的租金收入裡扣掉——毛投報和你實拿的中間，管理費是最大的一個缺口。這部分怎麼一層一層被吃掉，寫在〈七期商辦投報率，為什麼多數壓在 3% 以下？〉。
自用還是置產？條件完全不同
🏢 自用・要門面
客戶會來 → 看大廳、動線、地標性，樓層與視野是重點。
🧑💻 自用・要坪效
客戶不太來 → 同樣預算換到更大坪數，優先看單價較低的那幾棟。
📄 自用・只要登記
人不多、要地址 → 小坪數優先，總價門檻最低的那一層。
💼 純置產收租
要好租、坪數要彈性 → 看承租結構與管理費，不要只看毛投報。
如果你只記得一件事
先確定你是哪一種，再開始看棟。
自用的人去追投報率，會買到租得好但用起來不順的空間；置產的人去追門面，會買到很氣派但租金撐不起來的坪數。
九個建案的完整逐案分析，收在〈台中七期商辦全解析〉。
在七期，助哥不賣房子，賣判斷。